Cities

Der Wert von Freiflächen schlägt sich oft in höheren Immobilienpreisen für in der Nähe gelegene Wohnhäuser nieder. Aber ist „näher“ immer besser? Wir untersuchen diese Frage mithilfe einer hedonischen Regression, die auf gepoolte Querschnittsdaten zum Wohnungsmarkt in Deutschland aus den Jahren 2007 bis 2023 angewendet wird. Wir unterscheiden zwischen zwei Arten von Freiflächen – Parks und Naturschutzgebieten (PAs) –, die sich in ihren Hauptzielen, nämlich Erholung und Naturschutz, unterscheiden. Die Identifikation stützt sich auf feinkörnige regionale Fixeffekte in Kombination mit einem Differenz-in-Differenzen-Ansatz. Wir stellen fest, dass die Nähe zu Parks die Immobilienpreise signifikant erhöht, wobei diese Effekte mit zunehmender Entfernung abnehmen. Im Gegensatz dazu hat die Nähe zu Naturschutzgebieten außerhalb ihrer Grenzen kaum Auswirkungen auf die Preise, während Immobilien, die innerhalb von Naturschutzgebieten liegen, erhebliche Preisabschläge erfahren. Anhand von räumlich referenzierten sozioökonomischen Daten führen wir eine Nachschätzungsanalyse durch, um den Gesamtwert von Freiflächen und dessen Verteilung über Einkommensgruppen hinweg zu quantifizieren. Wir schätzen den Gesamtwert von Parks auf etwa 983 Milliarden Euro – das entspricht etwa 4 % des Wohnungsbestands. Was die Nähe zum Wohnort betrifft, verteilt sich dieser Wert relativ gleichmäßig über die Einkommensgruppen, obwohl eine wertgewichtete Analyse zeigt, dass Haushalte mit höherem Einkommen einen überproportionalen Anteil am Gesamtnutzen für sich verbuchen, was auf höhere Immobilienwerte in wohlhabenderen Stadtvierteln in Parknähe zurückzuführen ist. Der Gesamtwert der Schutzgebiete wird auf -5,2 Milliarden Euro geschätzt, obwohl eine Sensitivitätsanalyse zeigt, dass diese Zahl mit großer Unsicherheit behaftet ist und zwischen -21 Milliarden Euro und +16 Milliarden Euro schwankt.