RWI in den Medien

Die Politik macht viel gegen steigende Wohnkosten – aber leider das falsche

Für viele Menschen in Deutschland ist das Wohnen zu einem der zentralen Probleme geworden. Vor allem in Großstädten steigen die Immobilienpreise seit Jahren stark an. Die aktuell beschlossenen politischen Konzepte werden daran aber kaum etwas ändern.

Focus online vom 4.01.2019

In den Medien ist seit einiger Zeit immer wieder von einer Immobilienblase die Rede. Tatsächlich steigen die Wohnungspreise und Mieten gerade in den Ballungsräumen seit längerem kräftig an. Dennoch sind momentan lediglich in einigen Ballungs­räumen Preisübertreibungen nicht auszuschließen. Es hilft, dass die Banken offenbar ihre Kreditvergabestandards trotz der guten Konjunktur nicht in großem Stil gelockert haben. Immobilienkredite sind in Deutschland weiterhin recht gut besichert. Eine Situation, wie sie während der Finanz- und Wirtschaftskrise in den USA oder in Spanien zu beobachten war, wäre in Deutschland also selbst dann nicht zu befürchten, wenn die Preise abrupt fallen sollten.

In der jüngeren Vergangenheit sind die Preise insbesondere deswegen gestiegen, weil Menschen in Ballungsräume gezogen sind: Während viele ländliche Regionen – gerade in den neuen Bundesländern – Einwohner verloren haben, wächst die Bevölkerung in Großstädten seit Mitte der 2000er-Jahre deutlich an. So ist zum Beispiel die Einwohnerzahl von München seit 2005 um 16 Prozent gestiegen, in Frankfurt um 15 Prozent und in Berlin um 11 Prozent.

Daneben haben weitere demografische und gesellschaftliche Entwicklungen für eine steigende Wohnungsnachfrage in den Städten gesorgt – insbesondere durch die starke Zunahme von Single-Haushalten: Zwischen 1991 und 2017 hat die Bevölkerungszahl nur um 3,5 Prozent, die Anzahl der Haushalte jedoch um rund 17 Prozent zugenommen. Deswegen – und aufgrund gestiegener Ansprüche – benötigt eine Person heute im Durchschnitt deutlich mehr Wohnraum als früher.

Das Wohnungsangebot in den Städten ist der steigenden Nachfrage aber nicht gefolgt, was zu einem deutlichen Preisanstieg geführt hat. Somit liegt der Schlüssel zur Lösung des Problems vor allem darin, mehr Wohnraum in den Städten zu schaffen. Allerdings lässt sich die Bautätigkeit nicht über Nacht ausweiten, zumal die Städte dafür erst einmal die entsprechenden Grundstücke ausweisen müssen.

Regionen wieder attraktiver machen

Außerdem müssen die Regionen jenseits der Großstädte wieder attraktiver werden. Dazu braucht es einerseits gute Mobilitätskonzepte und eine moderne Infrastruktur, um die Anbindung an die Städte zu verbessern. Andererseits müssen auch vor Ort Studien-, Ausbildungs- und vor allem Arbeitsplätze entstehen, damit junge Leute in der Region gehalten werden. Ein wichtiger Ansatz dafür ist die zurückhaltende Gestaltung der Hebesätze bei der Gewerbesteuer. Denn je mehr Möglichkeiten für unternehmerische Entfaltung und Wachstum gegeben sind, umso attraktiver werden Regionen für Unternehmen und damit auch für Arbeitskräfte. Aber auch diese Entwicklung braucht Zeit.

Konzepte der Politik sind ungeeignet

Die Maßnahmen, mit denen die Politik derzeit versucht, dem Problem steigender Wohnkosten entgegenzuwirken, sind dafür leider grundsätzlich ungeeignet. So hat das Baukindergeld gleich mehrere Nachteile. Erstens führt es zu hohen Mitnahmeeffekten, schon allein deshalb, weil es rückwirkend gewährt werden soll: Das setzt keine Anreize zur Wohneigentumsbildung, sondern begünstigt Familien, die sich ohnehin bereits für den Hauserwerb entschieden haben. Zudem berücksichtigen Verkäufer erfahrungsgemäß derartige Förderungen in ihrer Preiskalkulation, das Baukindergeld dürfte also eher den Verkäufern als den Käufern von Immobilien zugutekommen.

Ebenso wenig wird die Mietpreisbremse die problematische Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt verringern – im Gegenteil: Wenn die Preise in bestimmten Bereichen künstlich gering gehalten werden, wird das Auseinanderklaffen von Angebot und Nachfrage noch verschärft. Vermieter können es sich dann erst recht leisten, weniger solvente Mieter abzulehnen; diese werden es dann noch schwerer haben, eine Wohnung zu finden.

Was wirklich helfen würde

Zielführender wäre stattdessen, das Problem der Belastung durch hohe Mieten mit einer Reform des Wohngeldes anzugehen. Es soll verhindern, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen durch die Mietbelastung in die Grundsicherung absinken. Um noch wirkungsvoller zu werden, sollte sich die Höhe des Wohngeldes schneller an die Einkommenssituation der Mieter anpassen. Darüber hinaus könnten die Einkommensgrenzen steigen. Zudem sollten die Informationen zum Wohngeld verbessert und leichter zugänglich werden – viele Menschen wissen anscheinend überhaupt nicht, dass sie Anspruch auf Wohngeld hätten.

In Verbindung mit einem reformierten Wohngeld kann auch der soziale Wohnungsbau – der in der jetzigen Form vielfach sein Ziel verfehlt – wieder an Bedeutung gewinnen. Hierzu gibt es bereits einige gute Ansätze – etwa in Bayern: Dort werden im sozialen Wohnungsbau nach Einkommen gestaffelte Mietzuschüsse gewährt. Zugleich erhalten die Anbieter von Sozialwohnungen die marktübliche Miete. Dadurch werden die Preise nicht verzerrt und die „Fehlbelegung“ von Sozialwohnungen durch Besserverdienende wird eingedämmt.

Wieder einmal gilt: Für ein kompliziertes und vielschichtiges Problem gibt es keine einfachen Lösungen. Zusätzlich zur Ausweitung des Wohngelds könnten etwa eine Senkung der Nebenkosten beim Immobilienerwerb oder ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer zwar kurzfristig etwas Druck aus dem Markt nehmen. Langfristig führt aber kein Weg daran vorbei, mehr Wohnraum in den Städten zu schaffen und zugleich die weniger angesagten Randgebiete attraktiver zu machen.

Hoch