RWI in den Medien

„Mietpreisbremse abschaffen“

Immobilien: Der Vorsitzende der Wirtschaftsweisen, Christoph M. Schmidt, erklärt im Interview, warum das Baukindergeld sowie die Mietpreisbremse wirkungslos seien und wie dem Wohnungsmarkt besser geholfen wäre.

VDI nachrichten vom 23.11.2018

VDI nachrichten: In ihrem Gutachten gehen Sie und Ihre Kollegen intensiv auf den Wohnungsmarkt ein. Die Preise für Grund- und Boden sowie die Mieten steigen. Andererseits boomt der Wohnungsbau seit Langem, sodass Befürchtungen vor einem Crash nicht verstummen wollen. Teilen Sie solche Ängste?

Schmidt: Flächendeckend sehen wir keine Anzeichen für Preisübertreibungen. Richtig ist aber, dass die Preise für Wohnimmobilien in einigen Ballungsräumen seit Längerem kräftig steigen. Dies gilt – wenngleich in etwas schwächerer Form – auch für Neumieten. Ein Grund ist, dass der Zuzug in Ballungsgebiete, in Groß- aber auch in Universitätsstädte, in den vergangenen Jahren stark zugenommen hat. Als Folge expandiert die Nachfrage nach Wohnraum deutlich und das Wohnungsangebot ist dem nicht gefolgt.

Wie kann man dem entgegenwirken?

Helfen kann nur eine Ausweitung des Wohnraumangebots. Kurzfristig wird sich die Bautätigkeit aber nicht auf ein Niveau anheben lassen, das der Nachfrage nach Wohnraum entspricht. Es gibt also keine schnelle Lösung des Problems.

Also muss die Politik helfen – was auch bereits über die Mietpreisbremse geschieht?

Insbesondere die Mietpreisbremse hält der Sachverständigenrat für nicht zielführend – und zwar einstimmig. Sie sollte abgeschafft werden. Der wichtigste Grund: Ein Eingriff in das Preisgefüge ändert nichts an der Diskrepanz zwischen dem Wohnungsangebot und der Wohnungsnachfrage. Für ein gutes Instrument halten wir dagegen die Subjektförderung in Form des Wohngeldes, die nicht direkt in Marktprozesse eingreift. Sie soll verhindern, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen in die Grundsicherung absinken. Allerdings bedarf das Wohngeld der Reform. Es muss zeitnaher als bisher der Einkommenssituation der Mieter angepasst werden. Zudem sollte der Kreis der Geförderten weiter gefasst werden, indem etwa die Einkommensgrenzen angehoben werden.

Ist es notwendig, den sozialen Wohnungsbau wieder stärker zu beleben?

Der soziale Wohnungsbau hat eine vergleichsweise schlechte Reputation, unter anderem wegen seiner hohen Fehlbelegungsquote. Positiv bewerten wir aber, dass die Bundesländer – in deren Zuständigkeit der soziale Wohnungsbau fällt – bemüht sind, neue Ideen zu entwickeln. Für gelungen halten wir vor allem das bayerische Modell: Es verknüpft den sozialen Wohnungsbau mit der bereits erwähnten Idee der Subjektförderung. Gestaffelt nach Einkommen gibt es Mietzuschüsse. Der Anbieter von Sozialwohnungen erhält die marktübliche Miete, die der Mieter mit Hilfe des Wohngeldes dann auch zahlen kann. Das kann nach unserer Auffassung ein zielführendes Modell sein, um den sozialen Wohnungsbau in Deutschland zu beleben.

Gleichzeitig wird der Erwerb von Immobilien durch private Haushalte oft erschwert, etwa durch hohe Transaktionskosten.

Hier wäre es hilfreich, die Kosten zu senken oder einen Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer einzuführen. Allerdings müsste zu Letzterem der Länderfinanzausgleich dahingehend geändert werden, dass anstelle des durchschnittlichen Steuersatzes über die Länder hinweg ein fiktiver Steuersatz von etwas unter 3,5 % für den Finanzausgleich unterstellt wird.

Gerade hat die Regierung das Baukindergeld beschlossen.

Das Baukindergeld hat mehrere Nachteile. Es wirkt nur punktuell und führt zu hohen Mitnahmeeffekten, vor allem weil es rückwirkend gewährt werden soll. Zudem werden erfahrungsgemäß Förderungen dieser Art schon bei der Preiskalkulation der Objekte vom Anbieter verteuernd berücksichtigt. Aus unserer Sicht wäre eine Förderung der privaten Vermögensbildung nach dem Vorbild der Schweiz, die Immobilien weniger gegenüber anderen Anlageformen diskriminiert, geeigneter, um Familien zu unterstützen.

Wie kann man den hohen Zuzug in die Zentren bremsen?

Mobilitätskonzepte auszubauen und attraktivere – über die Speckgürtel hinausreichende – Peripheriegebiete zu schaffen, könnte den Druck auf die urbanen Zentren vermindern. Dazu gehört es beispielsweise, dort Hochschulen und andere Arbeitsplätze anzusiedeln und natürlich eine gute allgemeine Infrastruktur zu schaffen – insbesondere durch gute Verkehrsanbindungen von Randgebieten. Allerdings wird dies Zeit kosten.

In Ostdeutschland schrumpft die Einwohnerquote. Wie kann die Politik da entgegenwirken?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Möglichkeiten für unternehmerische Entfaltung und Wachstum gegeben sind, umso mehr profitieren eine Region und ihre Bevölkerung. Aber es gilt auch, dass die jeweiligen Kommunen und deren Bundesländer selbst in der Pflicht sind, für wirtschaftliche Attraktivität zu sorgen. Ich denke z. B. an die Gestaltung der Hebesätze bei der Gewerbesteuer. Es liegt ebenfalls in der Hand der Gemeinden, sich schlanker aufzustellen, eine bessere Organisation und Verwaltung anzubieten, sich zu entschulden und Synergieeffekte zu nutzen, indem man über kommunale Grenzen hinweg kooperiert. Wir würden uns etwa in Nordrhein-Westfalen wünschen, dass Kommunen sich auf diese Weise mehr Spielraum verschaffen und wieder attraktiv für Unternehmen und Menschen werden könnten.

Auch eine Fülle von Regulierungen – etwa klimapolitischer Art – verteuert das Bauen.

In unserem Gutachten mahnen wir an, auch hierüber offen zu reden. Klar ist, es gibt einen Zielkonflikt zwischen günstigem Bauen und ökologischen Zielen. Zu klären ist: Was hat Priorität, was möchten die Menschen? Ein einheitlicher CO2-Preis, der den Wohnbereich umfasst, wäre ein wichtiger Schritt hin zu einer effizienten Lösung dieses Abwägungsproblems. Im Zusammenhang mit der energetischen Gebäudesanierung erweist sich zudem die Zielgenauigkeit von Subventionen als sehr problematisch. Große Mitnahmeeffekte machen die beabsichtigten zusätzlichen Energieeinsparungen oft zunichte. Hierüber sollten wir eine rationale Debatte führen.

Als Treiber der starken Nachfrage nach Wohneigentum gelten die niedrigen Zinsen. Wann rechnen Sie für Baufinanzierungen wieder mit steigenden Zinsen?

In der Tat ist die teils heikle Situation am Wohnungsmarkt nicht nur durch die demografische Veränderung, den Zuzug in die Städte und die Zunahme der Einpersonenhaushalte bedingt. Sie wird auch unterfüttert durch die niedrigen Zinsen. Leider ist die EZB aus ihrer Niedrigzinspolitik noch nicht ausgestiegen, obwohl ihr Zielbereich für das Preisniveau in Reichweite ist. Wir gehen davon aus, dass das Zinsniveau bis zum nächsten Sommer unangetastet bleibt und hoffen auf eine rasche, aber sich vorsichtig vollziehende Zinswende. Sollte der Zins dagegen drastisch ansteigen, könnte dies für erhebliche Probleme am Immobilienmarkt sorgen.

Hoch