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FDZ Ruhr am RWI: Kleinräumiges Rasterverfahren bildet divergierende Mietpreisentwicklung in Berlin besser ab als gängige Analyse auf Basis von Durchschnittsmieten

Pressemitteilung vom 26.11.2015

Kürzlich entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass Vermieter in Berlin die Miete auch weiterhin nur in kleinen Schritten erhöhen können. Er verwarf damit eine Klage, die sich auf die sehr heterogene Wohnungsknappheit in Berlin berief. Eine aktuelle Analyse des FDZ Ruhr am RWI zeigt beispielhaft, dass die Variation der Mieten innerhalb von Berliner Stadtteilen in den vergangenen Jahren tatsächlich zugenommen hat. Dazu wird eine Rasterdarstellung auf Ein-Quadratkilometer-Ebene verwendet, die die heterogene Wohnraumknappheit besser abbildet als die bisher häufig verwendete Analyse auf Basis durchschnittlicher Mieten von Städten oder Stadtteilen.

Die Mietpreisentwicklung erregt in Deutschland weiterhin besondere Aufmerksamkeit. Eine Klage gegen die einheitliche Kappungsgrenze in Berlin wurde kürzlich durch den Bundesgerichtshof verworfen. Demnach darf die Mietsteigerung in der Hauptstadt auch künftig 15 Prozent innerhalb von fünf Jahren nicht überschreiten. Begründet wurde die Klage mit der sehr heterogenen Wohnungsknappheit in Berlin, die eine einheitliche Kappungsgrenze unsinnig erscheinen lässt. Vor diesem Hintergrund hat das Forschungsdatenzentrum Ruhr am Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung (FDZ Ruhr am RWI) die Entwicklung der Mietpreise in Berlin auf der Ein-Quadratkilometer-Ebene analysiert.

Neben erheblichen Unterschieden der Mieten im gesamten Stadtgebiet zeigt die Auswertung, dass die Variation der Mieten innerhalb der betrachteten kleinsträumigen Raster deutlich zugenommen hat (siehe Karte 1 und Karte 2). Der durchschnittliche Mietpreis in einem Gebiet ist damit ein immer weniger aussagekräftiges Maß für die Abbildung der Realität. Die Ungenauigkeit der durchschnittlichen Mieten steigt mit der Größe der gewählten räumlichen Einheiten erheblich an. Daher kann die Heterogenität einer Wohnraumknappheit durch die in der vom FDZ Ruhr am RWI gewählten Rasterdarstellung auf Ein-Quadratkilometer-Ebene deutlich besser abgebildet werden als durch die häufig verwendete Analyse der Entwicklung der durchschnittlichen Mieten auf der Ebene von Städten oder Stadtteilen.

Berlin: Teure Mietwohnungen verzeichnen geringere Mietpreisanstiege

Das höchste Mietpreisniveau liegt in der geografischen Mitte und in angrenzenden südwestlichen Gebieten Berlins (Karte 3). Es ist jedoch zu beobachten, dass in den Gebieten mit hochpreisigen Angeboten die Zunahme des Mietzinses gegenüber den Jahren 2007 und 2008 deutlich geringer ausfällt als in den direkt angrenzenden Quartieren (Karte 4). Mit zunehmender Entfernung zur Mitte Berlins nehmen die Steigerungen des Mietpreisniveaus deutlich ab. In einigen Außenbezirken lassen sich Räume identifizieren, in denen in den Jahren 2013/14 das Mietpreisniveau von 2007/08 nicht gehalten werden konnte.

Die Auswertung beruht auf Daten des Internetportals Immobilienscout24 zu Mietangeboten. Dargestellt sind die Quadratmeterpreise der Mietangebote von 60- bis 90-Quadratmeter-Wohnungen aus den Jahren 2007/2008 und 2013/2014. Zentrale Größen der Untersuchung sind die Steigerungen der Durchschnittspreise und die jeweiligen Varianzen in den Quadratkilometer-Rastern. Raster mit weniger als zehn Beobachtungen werden aus Gründen der Anonymisierung und ihrer eingeschränkten statistischen Aussagekraft nicht berücksichtigt.

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Ansprechpartner:
Rüdiger Budde, Tel.: (0201) 81 49-273
Katharina Fischer (Pressestelle), Tel.: (0201) 81 49-244

Diesem Beitrag liegt ein Rasterdatensatz für die Stadt Berlin zugrunde. Auf Nachfrage sind beim FDZ Ruhr am RWI Rasterdatensätze für zahlreiche deutsche Städte und Regionen erhältlich. Die Berechnung ist Teil der neu gestarteten Rubrik „Fundgrube“, in der Datensätze des FDZ Ruhr am RWI ausgewertet werden. Alle Beiträge der „Fundgrube“ des FDZ Ruhr am RWI finden Sie unter http://fdz.rwi-essen.de/fundgrube.html.

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